Договор купли-продажи дома. Как правильно составить договор купли-продажи дома с земельным участком? Образец документа купли продажи дома

Заключение договора купли-продажи дома - стандартный и самый простой способ приобретения или отчуждения недвижимости. Такой договор предполагает, что продавец принимает на себя обязанности возмездно передать имущественные права на жилой дом покупателю. Покупатель же в свою очередь обязуется этот дом в собственность принять, выплатив продавцу оговоренную денежную сумму в установленные сроки.

Вытекающие из такого договора отношения регулируются положениями §7 гл.30 ГК РФ.

Объектом договора является жилой дом, которым признается индивидуально-определенное здание, состоящие из жилых комнат и вспомогательных помещений, служащих для удовлетворения бытовых и иных нужд жильцов такого здания.

В качестве продавца обычно выступает собственник жилого дома. При этом как со стороны продавца, так и со стороны покупателя могут выступать любые субъекты права, как то юридическое лицо, физическое лицо, индивидуальный предприниматель, общественное объединение и т.д.

Однако при заключении договоров купли-продажи жилого дома при участии некоторых субъектов права есть и свои особенности. Дело в том, что договор купли-продажи жилого дома отличается от иных договоров продажи недвижимости тем, что целевое назначение дома (проживание граждан) не может быть изменено по усмотрению сторон вне зависимости от того, из чьей и в чью собственность переходит дом.


Договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но имущественные права на жилой дом переходят к покупателю только после того как будет произведена государственная регистрация договора купли-продажи дома в Росреестре.

Договор купли-продажи дома можно заключать в присутствии нотариуса или без оного. В первом случае нотариус предоставит вам готовый бланк договора купли-продажи дома , но и возьмет с вас госпошлину, размер которой будет зависеть от суммы, указываемой в договоре. При этом договор все равно придется регистрировать в Росреестре. Поэтому проще самим найти подходящий бланк договора.

Основные положения договора купли-продажи дома

Договор купли-продажи дома в обязательном порядке должен содержать данные для точного установления того, какой именно дом подлежит передаче покупателю. В том числе сведения о точном месторасположении дома, характеристиках земельного участка и т.д. Так, в договоре обязательно следует прописать адрес жилого дома и его площадь (как жилую, так и общую). Всю эту информацию можно взять из кадастрового паспорта.

В договоре необходимо указать все правоустанавливающие документы, на основании которых продавец обладает имущественными правами на дом. В том числе необходимо указать и соответствующие документы на земельный участок.

Также должно быть указано, что на момент совершения сделки купли-продажи жилой дом не отчужден, не заложен, не является предметом судебного спора и не находится под судебным арестом (или запрещением).

Помимо этого продавец обязан гарантировать покупателю, что дом на момент подписания договора не сдан в аренду или коммерческий найм, не передан в доверительное управление, не фигурирует в качестве вклада в основной капитал и не является предметом имущественных претензий третьих лиц.

И конечно, в договоре купли-продажи жилого дома обязательно должны указываться данные документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя.

В договоре обязательно следует отразить, в какие сроки, на каких основаниях и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор.

Стоит отметить, что вышеуказанные положения обязательны и при составлении таких документов как предварительный договор купли-продажи дома и договор купли-продажи доли дома .

Образец договора купли продажи жилого дома, коттеджа

Договор купли-продажи дома, скачать образец договора купли-продажи дома которого представлен на нашем сайте, составлен с учетом всех обязательных требований. Этот вариант бланка вы сможете использовать как при необходимости продать дом, так в случае, когда вам требуется правильно оформить его покупку.

Что важно учесть при составлении договора купли-продажи жилого дома

Сторонам следует согласовать и обязательно отразить в договоре сроки физического и юридического освобождения дома. Под юридическим освобождением здесь понимается снятие с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в доме на момент подписания договора. В том же случае, если соглашением сторон предусматривается сохранение права пользования домом для определенных лиц после перехода права собственности, это также следует отразить в тексте договора.

Также в договоре стоит отразить риски, которые могут нести покупатель и продавец при заключении сделки. Например, в зависимости от конкретных сроков физического освобождения помещения ответственность за случайное повреждение или гибель объекта недвижимости и находящегося в нем имущества должна быть возложена либо на продавца, либо на покупателя.

Не лишним будет отметить в договоре то, что стороны при заключении сделки действуют добровольно, осознают значение и последствия предпринимаемых ими действий, не ограничены в дееспособности и не состоят под опекой или попечительством.

Следует помнить, что акт приема-передачи объекта недвижимости представляет собой неотъемлемую часть договора купли-продажи. Без составления такого акта сделка может быть признана незаключенной. Акт приема-передачи дома составляется сторонами в произвольной форме.

Цена жилого дома по договору

В соответствии со ст.555 ГК РФ, если в договоре купли-продажи жилого дома не прописана цена, такой договор считается незаключенным. При этом в отношении сделок по купле-продаже жилых жомов не применяется положение статьи 424 ГК РФ о том, что, если в договоре точно не определена цена, исполнение договора производится исходя из стоимости аналогичного товара. Как и в случае с другими объектами недвижимости, когда по договору купли-продажи дома не удается точно и однозначно установить стоимость сделки, договор признается незаключенным.

ДОГОВОР
купли-продажи жилого дома
и земельного участка

Россия, город Ростов-на-Дону, шестнадцатое января две тысячи двадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны

И гражданин Иванов Иван Иванович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 75, кв. № 23, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м., в границах плана, прилагаемого к настоящему договору и расположенный на указанном земельном участке одноэтажный жилой дом, общей площадью 98 (девяносто восемь) кв.м., в т.ч. жилой площадью 73 (семьдесят три) кв.м., находящиеся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Лекальная, дом № 87 (восемьдесят семь).

2. Вышеуказанный отчуждаемый земельный участок, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, имеет целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства и имеет кадастровый номер 61:55:0030245:18:4/4, что подтверждается кадастровым планом, выданным 09.01.2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

3. Вышеуказанный отчуждаемый одноэтажный жилой дом, состоит из трех жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и трех коридоров, общей площадью 98 (девяносто восемь) кв.м., в т.ч. жилой площадью 73 (семьдесят три) кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 09.01.2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 11.01.2020 г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.

4. Вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок принадлежат Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2005г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 61-АН № 112234, выданным 23.04.2005г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

5. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц.

Продавец также гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.

6. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме как по месту жительства или как по месту пребывания, не имеется, что подтверждается ___(подтверждающие документы)___ от 15.01.2020 г.

7. Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанный жилой дом и земельный участок за 2760000 (два миллиона семьсот шестьдесят тысяч) рублей.

При этом стоимость жилого дома составляет 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, а стоимость земельного участка составляет 1260000 (один миллион двести шестьдесят тысяч) рублей.

Указанная стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.

8. Передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданный Покупателю земельный участок соответствует описанию кадастрового плана.

Переданный Покупателю жилой дом соответствует описанию кадастрового паспорта, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроен, отвечает техническим и санитарным требованиям, установленным для жилых помещений.

Покупателю переданы ключи от указанного жилого дома, а также кадастровый паспорт жилого дома, кадастровый план земельного участка и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

9. Покупатель ознакомился с состоянием переданного ему жилого дома и земельного участка, претензий к их состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанный жилой дом и земельный участок в собственность.

Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанного жилого дома и земельного участка, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

10. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка считается исполненной.

11. В соответствии со статьями 8.1, 131 и 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

12. Право собственности на вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок возникает у Покупателя с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемый жилой дом и земельный участок к Покупателю, несет Покупатель.

14. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.

15. Настоящий договор составлен и подписан сторонами договора в трех экземплярах, из которых один экземпляр является оригиналом, а два других экземпляра являются копиями.

Оригинал договора вручается Покупателю, одна копия вручается Продавцу, а вторая копия остается в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец

Покупатель - _ _ _ (подпись) _ _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _

Указать полное ФИО продавца , именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны,

Указать полное ФИО покупателя , именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", действующий(ая) как физическое лицо, с другой стороны,

вместе именуемые "Стороны", а индивидуально - "Сторона", заключили настоящий договор купли-продажи жилого дома (далее - "Договор") о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать жилой дом, указанный в п. 1.2. Договора (далее - "Недвижимое имущество") вместе с земельным участком с кадастровым номером указать кадастровый номер земельного участка на котором расположено Недвижимое имущество в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и порядке, определенным настоящим Договором.

1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:

1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер жилого дома

1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость жилого дома

1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого дома

1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.

1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.

1.2.6. Этажность: указать количество этажей

1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки , № указать номер выписки , выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве .

1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.

1.5. Право собственности на Недвижимое имущество переходит к Покупателю в полном объеме.

1.6. Продавец гарантирует, что в Недвижимом имуществе, указанном в п. 1.2. настоящего Договора, нет зарегистрированных или проживающих лиц.

2. Срок действия договора

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Передать Покупателю право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.

3.1.2. Одновременно с передачей права владения Недвижимым имуществом передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Недвижимого имущества, если таковые предусмотрены настоящим Договором, законодательством или характером передаваемого Недвижимого имущества.

3.1.3. Возместить Покупателю все возникшие убытки при изъятии Недвижимого имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Недвижимое имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.

3.2.2. Надлежащим образом принять право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество.

3.3. Продавец имеет право:

3.3.1. Получить в полном объеме причитающиеся денежные средства в порядке и на условиях настоящего Договора.

3.4. Покупатель имеет право:

3.4.1. Приобрести право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.

4. Порядок передачи недвижимости

4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.

4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в срок до указать ДД.ММ.ГГ .

4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение - ) к настоящему Договору.

5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов

5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью ) рублей.

5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью ) рублей.

5.3. Настоящий Договор не облагается НДС.

5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет другой Стороны. При этом обязанности в части оплаты по настоящему Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств со счета Стороны, направляющей денежные средства другой Стороне.

5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Покупатель.

6. Ответственность сторон

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.

6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.

6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

6.4. Ответственность Продавца:

6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.

6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процент от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.

6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель по своему выбору имеет право установить для Продавца одну из следующих обязанностей:

a) Соразмерное уменьшение покупной цены.

b) Устранение недостатков Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.

c) Возмещение расходов, которые понес Покупатель на устранение недостатков в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.

6.5. Ответственность Покупателя:

6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец по своему выбору имеет право:

a) Приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.

b) Обязать Покупателя выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.

7. Основания расторжения договора

7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.

7.2. Продавец вправе расторгнуть Договор:

7.2.1. В случае, если Покупатель просрочил оплату стоимости Недвижимого имущества на срок более чем 30 календарных дней.

7.3. Покупатель вправе расторгнуть Договор:

7.3.1. В случае, если Продавец просрочил передачу права владения на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.

7.3.2. В случае, если Продавец просрочил передачу права собственности на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.

8. Разрешение споров

8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.

8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.

8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой .

8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.

8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9. Обстоятельства непреодолимой силы

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по настоящему Договору в случае, если неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы (в частности: военные действия, пожар, массовое бедствие) или других независящих от Сторон обстоятельств.

9.2. Сторона, которая не может исполнить обязательства по настоящему Договору, должна своевременно, но не позднее 10 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в пункте 9.1. настоящего Договора, уведомить другую Сторону и в разумный срок приступить к исполнению своих обязательств в случае, если обстоятельства прекратили действие и надлежащее исполнение обязательств стало возможным.

10. Заключительные положения

10.1. Стороны признают, что все права и обязанности по настоящему Договору Стороны устанавливают свободно, не заблуждаются в природе настоящего Договора или фактических обстоятельствах, осознают правовые последствия заключения настоящего Договора.

10.2. Стороны признают, что в случае, если какое-либо из положений настоящего Договора становится недействительным или признается недействительным, остальные положения настоящего Договора обязательны для исполнения Сторонами в течение срока действия настоящего Договора.

10.3. Договор составлен в 3 (трех ) экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон, один экземпляр для регистрирующего органа.

11. Список приложений

11.1 . Приложение 1 —

11.2 . Приложение 2 —

Подписи и реквизиты сторон

Продавец : указать ФИО продавца

Адрес: адрес регистрации

Паспорт:

Выдан:

Р/сч: указать расчетный счет

Банк: указать наименование банка

БИК: указать БИК

Кор/сч:

Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца

Покупатель : указать ФИО покупателя

Адрес: указать адрес регистрации

Паспорт: указать серию и номер паспорта

Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта

Р/сч: указать расчетный счет

Банк: указать наименование банка

БИК: указать БИК

Кор/сч: указать корреспондентский счет

Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

  1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
  2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
  3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Порядок продажи дома и участка

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

  • поиск контрагента;
  • согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
  • оформление проекта договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
  • получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Хотя земельный участок обязательно должен переходит в собственность приобретателя одновременно со строением, в договоре купли-продажи потребуется отдельно определить характеристики обоих объектов недвижимости. Именно договор, согласованный и подписанный сторонами будет выступать юридическим основанием для регистрации сделки.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
  2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
  3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
  4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
  5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

  • адрес объекта;
  • кадастровый номер объекта;
  • технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
  • форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
  • информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

  • адрес надела;
  • кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
  • технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
  • данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

  1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
  2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
  3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

  1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
  2. распределение расходов по оформлению сделки;
  3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
  4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

  1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
  2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

  • если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
  • если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.

5/5 (8)

Образцы договоров КП жилого дома с участком

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком:

СКАЧАТЬ образцы договоров купли-продажи жилого дома с участком можно по ссылкам ниже:

Как составить договор правильно

Для того чтобы провести процедуру перерегистрации прав на жилой объект и земельный участок под ним, необходимо предоставление документа, который является основанием приобретения прав, то есть соглашения о купле-продаже.

В соглашении указывается, что обе стороны сделки, то есть продавец и покупатель, согласовали между собой передачу за определенную договором сумму жилой дом и участок земли под ним.

Помните, когда на земельном участке расположены иные постройки, в том числе вспомогательные, если они ранее не были зарегистрированы в Росреестре, то необходимости перерегистрировать не возникает.

Такие постройки указываются в Приложении к соглашению и передаются в качестве движимых объектов. Когда покупатель не заинтересован в их указании в приложении, допускается их не указывать. В этом случае продавец вправе их забрать и не передавать покупателю. Соглашение о купле-продаже должно быть составлено в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Правильное соглашение содержит в себе следующий перечень информации:

  • название соглашения, дата и место его составления;
  • сведения о каждой стороне сделки;
  • информация о предмете соглашения. В этом пункте следует указывать наиболее подробно информацию о жилом доме (где он расположен, его кадастровые и технические характеристики), а также сведения о земельном участке, который передается в собственность лицу.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Что касается сведений о земельном участке, то в отношении него в соглашении указывается следующий перечень информации:

  • адрес его местонахождения;
  • площадь;
  • категория земельного участка, а также сведения о разрешенном виде его использования;
  • перечень объектов, которые находятся на земельном участке;
  • при наличии обременений, которые зарегистрированы в реестре, указывается вид обременения;
  • документ-основание, на основании которого получено право собственности продавцом в отношении объектов.

Обязательно в соглашении следует указать, что продавец гарантирует то, что передаваемые объекты освобождены от прав третьих лиц.

Допускается указание в соглашении природных ориентиров, относительно которых располагается участок земли. При наличии ландшафтных особенностей можно указать и их.

Учтите! Когда речь идет о передаче жилого дома, расположенного на участке, следует указывать о нем следующую информацию:

  • адрес местонахождения жилого дома;
  • кадастровые данные и стоимость;
  • площадь жилого помещения;
  • участок земли, на котором располагается жилой дом;
  • при наличии обременений указывается перечень обременений;
  • документы, на основании которых были получены права собственности на жилую постройку.

Обязательным условием, которое должно быть внесено в соглашение, является цена и срок внесения денежных средств. В соглашении указывается полная стоимость объектов, передаваемых покупателю. Без указания этой информации соглашение впоследствии может быть признано незаключенным.

Обязательно указывается период, в течение которого осуществляется полный расчет с продавцом. Передаются объекты на основании акта приема-передачи. Такой акт является обязательной частью соглашения. Он в обязательном порядке передается в Росреестр при процедуре регистрации прав. Стороны должны предусмотреть дату, до наступления которой передаются объекты, и составляет акт.

Обязательным пунктом соглашения является указание прав и обязанностей каждой стороны. Перечень прав согласовывается между сторонами самостоятельно. Дополнительно указываются меры ответственности, которые наступают в том случае, когда одна из сторон не исполняет обязанности, предусмотренные соглашением.

Помните, как ранее уже было указано, когда, помимо дома и земельного участка, передаются иные объекты, которые находятся на участке земли, то эти объекты указываются в Приложении к соглашению.

Соглашение, приложение, акт составляются в трех экземплярах, которые должны содержать идентичные сведения. Два из них передаются сторонам. Один экземпляр необходим для регистрации прав в Росреестре.

Предварительное соглашение

При составлении предварительного соглашения стороны не должны обращаться в Росреестр для его регистрации. Предварительное соглашение имеет такую же юридическую силу, как и обычное соглашение. Предварительное соглашение в свою очередь имеет функцию определенной гарантии, что сделка по истечении времени все-таки состоится.

Важно! При составлении предварительного соглашения в него должна быть включена следующая информация:

  • описание каждого объекта, который подлежит передаче в будущем с указанием каждой их характеристики;
  • существенные условия, которые в последующем будут в обязательном порядке включены в основной договор;
  • дата, место заключения основного договора;
  • основные условия, при которых станет возможно заключение основного соглашения;
  • письменные согласия супругов каждой стороны при наличии супружеских правоотношений;
  • сведения о том, будет ли вноситься покупателем задаток, сумма этого задатка.

Стороны должны предусмотреть, в каком порядке будет осуществляется последующая передача прав на объекты и оплата передачи этих прав.

В некоторых обстоятельствах стороны вместо указания конкретной даты вправе указать определенное событие, которое позволит им в последующем передать права на объекты от одного лица другому.

Например, стороны вправе указать, что подписание соглашения купли-продажи будет производиться на протяжении одной недели после получения продавцом прав собственности в связи с получением наследства.

Когда продавец получил право собственности на участок земли и жилой дом, находясь в брачных правоотношениях, необходимо получение письменного согласия на отчуждение этого права у супруги.

Когда собственником является ребенок, не достигший возраста восемнадцати лет, необходимо получение согласия органов опеки и попечительства на сделку.

Посмотрите видео. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка:

Порядок составления договора

Сторонам следует помнить, что соглашение, по которому передаются не только жилой дом, но земельный участок, имеет свои особенности.

Связано это с тем, что права от продавца к покупателю передаются не только на жилой дом, но и на участок земли, который находится под ним.

В связи с этим для того чтобы в последующем избежать спорных ситуаций, юристы рекомендуют придерживаться следующего алгоритма действий.

Учтите! При необходимости оформления предварительного соглашения, на основании которого впоследствии будут переданы помещения, следует осуществлять действия в следующем порядке:

  • подготовить все документальные сведения, которые потребуются для составления соглашения о купле-продаже объектов;
  • составить соглашение с учетом подготовленной документации, а также с учетом норм гражданского законодательства;
  • подписать идентичные экземпляры каждой стороной соглашения.

После того как стороны поставили свои подписи в соглашении, необходимо обратиться в Росреестр для того, чтобы уполномоченный орган зарегистрировал факт перехода права собственности.

Необходимые для регистрации документы

Для того чтобы правильно составить соглашение, сторонам следует подготовить определенный перечень документов:

  • при наличии совладельцев их согласие, а также согласие супруга или супруги на совершение сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца в отношении передаваемых объектов;
  • свидетельства или выписки из Росреестре, которые подтверждают наличие права собственности продавца и отсутствие обременений на объекты;
  • справки, выданные налоговым органом о том, что собственник не имеет налоговых задолженностей;
  • документы, представленные БТИ о том, что в доме не было перепланировки.

При необходимости представители Росреестра могут запросить дополнительные документы для регистрации права собственности.

Дополнительно в регистрирующий орган передаются составленный договор о купле-продаже, заявление о регистрации права, документы, удостоверяющие личности, акт приема-передачи, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Соглашение о купле-продаже жилого помещения подлежит составлению только в письменном виде, иначе в судебном порядке соглашение будет признано недействительным. При наличии возможности стороны обладают правом заверить составленное соглашение у нотариуса.

Особенности процедуры

Заметьте! Соглашение о купле-продаже жилого дома и участка земли имеет некоторые нюансы:

  • когда одной из сторон является юридическое лицо, то подлежат указанию не паспортные сведения, а регистрационная информация;
  • когда стороны заключают предварительное соглашение, и от их имени выступают представители, то обязательно указываются их паспортные данные и сведения доверенностей, которые заверены нотариально;
  • в соглашении обязательно указываются все характеристики объектов, передаваемых покупателю;
  • когда указывается стоимость сделки, то цена может быть указана как на оба объекта совместно, так и на каждый объект отдельно;
  • когда речь идет о жилом доме, то подлежит указанию количество комнат в нем, площадь, сведения о документах собственности;
  • при внесении сведений о земле вносится кадастровая информация, ее категория, площадь, сведения документов о праве собственности.

Нюансы оплаты и налогообложения

При составлении соглашения о купле-продаже земельного участка стороны должны наиболее подробными образом отразить, в каком порядке будут производиться расчеты между ними.

Это означает, что в соглашении указывается информация о том, какая валюта будет расчетной, сколько раз покупатель будет вносить денежные средства в счет оплаты, сроки, в течение которых будут вноситься денежные средства, и должен быть произведен полностью расчет.

Продавец, в свою очередь, должен учитывать, что в случае продажи объектов и получения денежных средств они будут облагаться налоговым сбором, который равен 13 % от суммы, которая указана в соглашении.

Оплатить эту сумму придется, если земля была приобретена до 1 января 2019 года, и собственностью на нее продавец обладает менее трех лет.

Когда участок земли был приобретен после указанной даты, то продавец должен понимать, что не платить налог можно будет только по прошествии пяти лет со дня получения права собственности на объект.

Следует отметить тот факт, что закон позволяет продавцу использовать имущественный вычет, который лицо получает в процессе отчуждения объекта. Покупатель обладает также правом на налоговый вычет. Размер этого вычета не более двух миллионов рублей.

При недостроенном жилье

Внимание! Когда жилой дом на участке земли не достроен, то покупателю следует попросить у продавца следующие документы для ознакомления: документ, подтверждающий право собственности на постройку, а также на участок земли, и выписку из государственного реестра.

Когда ранее продавец не зарегистрировал в установленном порядке проведение строительства, то покупатель должен понимать, что ему придется обратиться в уполномоченные органы для получения сначала разрешения осуществить строительство и только потом достроить объект и произвести регистрацию права собственности на него.

Соглашение о купле-продаже участка земли подписывается только после того, как стороны составили акт о приеме-передаче участка, и он был подписан каждой стороной.

Не допускается внесение исправлений в соглашение. Когда все-таки необходимо исправить ошибку, то следует поставить рядом с исправлением подписи каждой стороны дату исправления и надпись «исправленному верить».